“不是新房買不起，而是‘老破小’更有性價比”，連日來廣州“老破小”二手房行情走高的消息頻頻見諸媒體。有中介人士表示，近期該類房產的成交隨市場成交量上升而走高，流速加快。有部分置業者看中該類房產的“高租售比”果斷出手。業內人士提醒，當前二手房價已回歸較為合理的區間，尤其是位于成熟區域、資源完備的低總價產品，以自住需求入手較為安全。但若出于“高租售比”的目的，則要動態考慮未來租金和房價的變化趨勢以及高樓齡產品流動性差的特點。

　　現象 核心區老舊低價單位成交周期縮短

　　“老破小”是業內約定俗成的說法，泛指那些位于城市成熟區域，建成時間多在2000年以前的小面積低總價產品。在近年來改善需求主導的樓市之中，該類房產聲量較小，但實際上在此前樓市上行周期之中，“老破小”的熱度極高。在上海易居研究院今年4月份發布的《22城二手房成交報告》之中就分析指出，由于此類住房居住屬性差、投資屬性強，因此在本輪調整之前累積了較大的價格泡沫。

　　這一情況已經伴隨市場調整發生了變化。根據該機構對一線城市“老破小”行情的監控，自2021年一季度62284元/平方米這一歷史高位以來，已經縮水33%，到2024年一季度其價格為41622元/平方米。

　　價格調整帶動了交易的活躍度。廣州房地產中介協會數據顯示，自2023年第四季度以來廣州二手房成交月均成交宗數多個月位于9000宗以上，作為占據著二手房成交主體的老舊單位自然水漲船高。值得一提的是，該類房產近期的成交速度明顯加快。一位中介人士告訴記者，相較于高總價的二手次新房，總價段在100萬~200萬元之間的單位成交速度更快，其近期成交的水蔭路一套小面積老舊單位，成交總價不到150萬元，成交周期僅22天。合富研究院更分析指出，當前廣州有部分老舊二手房單位從放賣到成交能在一周甚至幾天內完成，而同期廣州二手房的平均交易周期超130天。

　　解讀 房價調整租金穩定 租售比開始凸顯

　　合富研究院分析表示，“老破小”行情背后的主要原因包括價格調整到位、生活和教育配套完善、加裝“電梯”或微改造提升居住環境后對買家的吸引力增加等。同時，該機構還指出，在樓市調整、樓價下行周期內，衡量物業價值的參考因素會從房價錨轉向租金收益。而價格調整到低位的“老破小”，相對低的入市門檻，再疊加成熟區域不錯的租金水平，租售比表現往往較優。

　　根據廣州市房地產中介行業協會對租金的監控也驗證了這一點。以越秀區淘金板塊為例，板塊內標桿二手次新盤淘金花園的平均租金為81.59元/平方米，成交均價約為8.9萬元/平方米，租售比約為1：850~1：1000。而結合該板塊樓梯樓61.56元/平方米的平均租金及該板塊成交均價4.22萬/平方米，租售比約1：685。考慮樓梯樓的成交均價往往更低于板塊平均水平，實際的租售比顯然更為合理。

　　“根據我們在一線租售經驗，像淘金這樣的成熟區域老舊單位租售比可能接1：500，租金收益率接近2%。如果愿意淘一淘，還有更‘筍’的。”上述中介人士說。

　　置業提醒

　　不迷信租售比 關注地段及產品

　　房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。而租金回報率=（每年收入-每年房屋管理費用）/房屋買入價格×100%。二者均是衡量房產是否值得買入的重要指標。高租售比，高租金收益率，意味著區域房產價值合理，后市相對看好。

　　克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉提醒，在運用租售比或租金回報率這一指標時要注意兩點：第一是要有動態思維，無論是租金還是房價都是動態變化的。“就以‘老破小’為例，現在租售比相對合理，但未來大量城中村的保障房入市將給租金帶來較大不確定性。”第二從標的選擇來看，卻并非租售比越高的房子越值得買。

　　“房產的價值構成較為復雜，因此除了租金回報之外，還要考慮其保值增值的資產屬性。”肖文曉對此解讀道，租售比作為一個指標，它關鍵卻不全面，置業仍然要重點關注地段資源及產品價值。