羊城晚報(bào)記者 范晗越

　　自廣州樓市“528新政”落地后，時(shí)間已過去兩周，從目前的情況來看，廣州住宅市場的反應(yīng)較為明顯，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，端午假期期間，廣州新建商品住宅日均成交同比增長6%，較2019年增長20%。二手住宅方面，需求也呈回暖態(tài)勢，據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，6月2日，廣州二手住宅帶看量達(dá)17907次，看房人數(shù)達(dá)3981人，均為5月以來的最高值。此外，部分板塊熱度顯增，天河珠江新城板塊、黃埔知識城板塊、海珠濱江東板塊、番禺祈福板塊及市橋板塊帶看量、成交量均維持在全市較高水準(zhǔn)，其中濱江東板塊在均價(jià)微增的同時(shí)，平均成交周期還有所下降。

　　不過，受二手房取消限售、“賣一買一”等政策帶來的改善需求批量釋放的影響，二手住宅供應(yīng)量也出現(xiàn)了明顯增長。5月29日，新政實(shí)施當(dāng)日，貝殼二手住宅新增掛牌量便達(dá)到了1371套，當(dāng)周掛牌高達(dá)6132套，與近三個(gè)月的低點(diǎn)相比，新增掛牌接近翻番，目前，貝殼找房二手住宅有效房源已接近15萬套。供、求同步增長的同時(shí)，二手住宅成交周期目前仍處于穩(wěn)定態(tài)勢，據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，今年以來，廣州市二手住宅平均成交周期持續(xù)處于210至230天區(qū)間，相比2023年仍屬高位。

　　二手成交顯著上升，增長動力源自“兩極”

　　據(jù)合富研究院的數(shù)據(jù)，新政落地后兩周，廣州市二手住宅網(wǎng)簽總數(shù)持續(xù)創(chuàng)4月以來的高值，5月27日至6月9日兩周內(nèi)，單周二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)均超過2300宗，與今年3月的高點(diǎn)已相當(dāng)接近，其中，番禺、海珠、天河等中心區(qū)域及近郊區(qū)域成交量環(huán)比增長顯著，部分區(qū)域超30%。此外，成交穩(wěn)步回升的同時(shí)，全市二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四周重回3萬元/平方米以上。

　　二手成交的增長主要來自90平方米以下剛需戶型及市中心的大戶型單位“兩極”，其中全市90平方米以下戶型成交占比超60%。以最為突出的海珠區(qū)為例，合富研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政兩周內(nèi)，海珠區(qū)二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)4月以來的峰值。同時(shí)，在6月3日至9日這一周內(nèi)，海珠區(qū)二手網(wǎng)簽中，近八成為90平方米以下的剛需戶型，尤其在工業(yè)大道南、南洲、寶崗大道等板塊，中小戶型成為支撐成交量增長的主要力量。

　　廣州鏈家保利百合分店店長李雄偉向記者介紹，新政后，其門店所在板塊二手總價(jià)在200萬元以下的單位成交周期顯著縮短，除此之外，門店的租賃客戶中，也不乏出現(xiàn)置業(yè)意向并主動上門咨詢者。李雄偉表示，此前門店月均租賃業(yè)務(wù)成交在30單左右，新政實(shí)施以來，已有兩位客戶主動上門，此類客戶均為已經(jīng)在該板塊內(nèi)租住了兩三年的租客，每月房租在4000元左右，新政降低首付門檻和利率后，求購郊區(qū)新房或是在區(qū)域內(nèi)尋找一個(gè)樓齡較老的單位，壓力都小了不少。

　　中心區(qū)域的天河區(qū)珠江新城、海珠區(qū)濱江東等板塊在短期內(nèi)成交增長也十分顯著。廣州鏈家興盛分店經(jīng)理李超俊表示，珠江新城板塊新政后反應(yīng)相當(dāng)積極，成交量從此前的日均2宗增長至日均5宗左右。數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)二手住宅單周成交量在6月3日至9日這周內(nèi)達(dá)到了春節(jié)以來的峰值，珠江新城、天河公園板塊的高端物業(yè)成交增長，拉動區(qū)域內(nèi)二手均價(jià)突破6萬元/平方米。

　　供應(yīng)同步增長，二手議價(jià)空間仍在

　　盡管從成交端來看，政策“強(qiáng)心劑”的效果顯著，但隨著“528新政”取消二手住宅限售，供給端也同樣迎來了一波大幅增長，一批交付不滿兩年的次新房在近兩周內(nèi)迅速在二手市場掛牌。海珠區(qū)工業(yè)大道南板塊的中海觀瀾府、天河區(qū)奧體板塊的保利天匯、番禺區(qū)的越秀和樾府等近兩年開售的熱門項(xiàng)目最近兩周均有次新房掛出，但在掛牌價(jià)格上與周邊一手相比并未形成較大差異，能夠吸引到的買家較為有限。

　　以中海觀瀾府為例，目前貝殼掛牌房源14套，單價(jià)在7.2萬-12.6萬元/平方米區(qū)間，而地段、面積段接近的周邊新項(xiàng)目保利燕語堂悅，4月底開盤時(shí)，參考均價(jià)則是不低于6萬元/平方米。此外，次新房仍需按規(guī)定繳納增值稅，這一點(diǎn)決定了這批剛剛進(jìn)入二手市場的住宅不會在成交端掀起太大波瀾。但在供應(yīng)量居高不下的前提下，二手市場議價(jià)空間仍將維持高位。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，四月、五月廣州二手住宅議價(jià)空間分別為8.4%和8.1%，收窄趨勢初顯，但仍為一年內(nèi)的高位。

　　另一方面，一批預(yù)算并不那么捉襟見肘的買家在降首付、降利率的貸款政策支持下，通過提高杠桿率選擇上車新房。廣州鏈家保利百合分店店長李雄偉介紹，以總價(jià)300萬元為分界，預(yù)算達(dá)到這一水平的買家，有不少轉(zhuǎn)向了荔灣區(qū)的新房。在剛剛結(jié)束的端午假期里就有買家改變想法，該買家原計(jì)劃求購保利百合花園的二手兩房單位，但目前已經(jīng)簽約了荔灣區(qū)花地灣板塊的某新房項(xiàng)目。板塊內(nèi)原有的剛需買家原本大多是帶看總價(jià)300萬元左右的二手房，但近兩周基本都已經(jīng)開始帶看總價(jià)450萬-500萬元的房源及新房項(xiàng)目，在選擇空間更大的情況下，買家對居住環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)的要求明顯有所提高。

　　從貝殼找房的數(shù)據(jù)來看，新政兩周以來，二手市場方面無論是成交量還是帶看量，距今年三月、四月的年內(nèi)峰值均還有一定差距。在供應(yīng)量平緩增長的情況下，二手市場降價(jià)房源數(shù)仍遠(yuǎn)高于漲價(jià)房源，日均在1000至1500套之間，與之相比的是，即便在達(dá)到峰值的新政實(shí)施當(dāng)日，漲價(jià)房源僅有251套。總體來看，二手市場的現(xiàn)狀還將持續(xù)一段時(shí)間，買方市場的局面一段時(shí)間內(nèi)仍較穩(wěn)定。