如何解決新市民、青年人在城市租房的“首年之困”？如何用一方溫馨天地安放他們的“安居之夢”？保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）正在成為重要的發力方向，助力多元化、多層次的租賃住房體系的形成。作為近兩年才剛剛出現在住房消費市場之中的“新物種”，首批新建的保租房即將集中亮相。與此同時，該領域也正在成為長租公寓品牌爭相切入的熱門賽道，數據顯示整體納保比例超過20%。業內人士指出，在當前存量房源作為保租房籌集主體的情況下，有著強大運營管理和輕資產運營能力的品牌將勝出。

　　故事 解決租房痛點 讓年輕人放心地住下來

　　在長腰嶺，城品云薈公寓紅黃相間充滿年輕氣息的樓體格外吸引眼球。它是廣州首批亮相的利用集體土地建設保障性租賃住房試點項目，于今年7月1日開始正式招租，主要面向周邊產業園、企業的職工，以及新市民、年輕人等，而小悅正是首批租客。

　　準畢業生租房需求大

　　21歲的小悅是鐘落潭某高校學生。“我們從下個學期開始就進入實習期，上班后很難按照學校的住宿作息要求，就需要在外面租房子。”對她來說，租房首要的是安全，要有完善的安保；其次是戶型合適，大多數的商品房小區都是套間，需要找人合租才能將成本降下來，然而找合租伙伴本身就是一個大難題；此外還要解決家具、家電問題，房子最好像學生宿舍一樣可以拎包入住。當然，價格也要在“學生族”的承受范圍之內。

　　“現在住的地方幾乎可以滿足我全部要求。”小悅所租的是城品云薈公寓市場價700元/月的單間，押一付一的租賃條件對學生族十分友好。家具、家電齊全，現在的“家當”已經足夠入住。“晚上回到家，看到大門口有安保人員在巡邏，還是很放心的。”

　　保租房解決青年人租房痛點

　　小悅所描述的，正是保租房所要解決的當下青年人的住房痛點：保租房提供的是有一定品質、但同時價格可負擔的租賃住房。據運營方廣州城投住房公司相關負責人介紹，項目提供單間、一房一廳及兩房一廳產品，即使是小家庭的居住需求也可以滿足。

　　項目區別于市場化長租房的“保障性”體現在哪里？該負責人告訴記者，相較于周邊同品質房源，其價格更劃算，且每年漲租不超過5%，同時租約穩定。“在滿足年輕人居住需求的同時，盡可能提升租房體驗，讓他們心無旁騖地工作生活。”該負責人說道。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，保租房的特點和優勢可以總結為低租金、小戶型、配套好。“未來租購同權還將進一步落地，年輕人通過保租房就能在大城市得到溫馨、舒適的生活。”

　　現象 商業模式清晰 長租公寓紛紛“納保”

　　實際上，“保障性租賃住房”稱得上一個“新物種”。嚴格說來，直到2021年這一概念才在國家住房保障體系頂層設計之中得以明確。根據規劃，廣州在“十四五”期間累計籌建政策性住房66萬套，其中公共租賃住房3萬套、共有產權住房3萬套，其余60萬套均為保障性租賃住房（含人才公寓），可見其在整個保障性住房體系中的重要地位。

　　房企積極發力保租房項目

　　據住房租賃產業研究院數據，截至2023年一季度末，全國已開業房間規模中約有21%納入當地保障性租賃住房。在巨大的需求空間之下，長租公寓又一次站在風口之上，已有的市場化長租公寓 “納保”成為重要的籌建方式。以較早進入該領域的萬科為例，其旗下青年長租公寓品牌“泊寓”近年積極地參與保租房的籌建和運營。迄今為止，泊寓旗下在全國33個城市已開業的近17萬間公寓之中已經有超過8萬間納保，比例過半。“目前，租賃、開發與物業共同組成了萬科的三大業務板塊。”萬科泊寓相關負責人表示。

　　龍湖集團旗下龍湖冠寓同樣也在“納保”之路上發力。截至目前，其保租房已累計開業房源超2萬間。而華潤有巢則在全國15個城市布局租賃房源5.5萬間，更在北上廣深持有多個超大型租賃社區。2022年底，華潤有巢REIT成功發行，成為國內首批成功上市的保租房REITs產品。

　　“對于企業來說，保租房最大的優點就是其商業模式的清晰。”一位在頭部長租公寓品牌的業內人士告訴記者，首先保租房有一定的民生屬性，這就決定了其微利運營的模式。但保租房項目往往整體出租率更高，且參與企業在金融、稅收等方面有一定的支持力度，同時還能盤活存量資產，提升資產的周轉率，更能借由保租房公募REITs探索存量資產的退出路徑，打造商業閉環。

　　專家分析 產品格局高低分化 資產運營輕重分離

　　“雖然屬于保障性住房的一部分，但保租房體系建立之初就確定了由政府引導并提供政策支持，市場化主體主導的格局基礎。”李宇嘉如此描述保租房在運營上的重要特點。

　　品牌分化格局明顯

　　而這一在體量上足以匹敵新建商品住房的“新物種”也給市場帶來了極大的想象空間。

　　一方面，地方國企作為保租房籌集的“壓艙石”，不斷發布自身住房租賃品牌及推進租賃業務。克而瑞數據顯示，從今年入市的住房租賃品牌來看，地方國企占比已達50%。在廣州，廣州城投集團旗下住房公司、珠實集團旗下珠江租賃等就承擔了相當一部分的保租房籌建運營任務。

　　另一方面，對于原本長租公寓領域的品牌而言，則將出現明顯的分化格局。李宇嘉指出，“長租公寓”將變成一個針對較強租金承受能力人群的小眾產品，大眾的租房需求將主要由保租房體系解決。萬科泊寓相關負責人則表示，具體到企業層面將形成更為清晰的低、中、高端產品線，以滿足不同人群的居住需求。

　　整租運營等盤活存量房源

　　李宇嘉同時指出，過去多年市場上沉淀了大量的存量房源，特別是商辦、公寓等，這是全國各大城市均有的現象，使得盤活存量在當前的保租房籌建中居于主要地位。以廣州為例，已探索形成的保租房籌集方式之中，包括了存量房源整租運營、“工改租” “商改租”、產業園區配建等存量資源盤活渠道。這也意味著，未來將出現大量沒有長租房管理經驗的物業持有方，與具備品牌優勢和輕資產運營能力的公寓服務提供方之間帶來了巨大的合作空間，包括此前以重資產運營為主的萬科泊寓、龍湖冠寓等、以中資產運營為主的魔方等，均已經在保租房領域開始了輕資產委托服務的拓展。

　　當大體量的保租房入市之后，將給商品房市場帶來怎樣的影響，李宇嘉指出，“一方面新市民和青年有著大量的居住需求，另一方面商品房逐漸走向了改善和精品產品主導，保租房正是為了適應這一需求的變化。”他表示，可以通過鼓勵先租后買的模式，不僅有利于消費的釋放，更將長期有利于商品房市場的健康發展。