作為全國首個欲在原址自拆自建的小區，成都武侯區中央花園二期一直備受社會關注。中央花園二期建成于1998年，是四川第一批商品房，該樓盤有72棟樓，3295戶業主。20多年過去，小區存在部分房子開裂、鋼筋外露等安全隱患。2018年9月，中央花園二期業主向政府部門提出“自主更新、拆舊建新”改造意愿。業主們5年兩次投票最終達成99.99%的同意率，決定在小區原址開展自拆自建。如今自拆自建進展如何？記者走訪該小區發現，多位業主雖簽字同意，但還是抱有疑慮――怎么拆？怎么建？居民如何安置？這些都沒有明確的方案。更有業主直言：“政府不出面，爛尾了怎么辦？”多位專家和業內人士表示，目前看起來，該小區自拆自建的推動工作依然困難重重。

　　自拆自建計劃實施陷入困境

　　“主要難點在于容積率?！痹谥醒牖▓@二期業委會辦公室里，74歲的業委會副主任伍大明告訴記者。伍大明是小區重建的提出者，20世紀90年代末，他用30萬元買下這里一套最大的240平方米戶型的房子，每平方米綜合價格大概1000元，他也成為小區第一批業主，“戶型好、環境好”，是他看上這里的理由，隨著時間推移，房子住得越來越不讓人稱心?！靶^由鎮上開發商建造，設計規劃跟不上，水電氣管網設計不行，質量也不過關?！蔽榇竺鞣Q，房屋采用空心預制板加磚混結構，經歷地震以后，許多房屋產生了裂縫，甚至部分樓棟沉降開裂，房屋墻壁開裂，下水管網積水……甚至業委會辦公室的屋頂，也露出了一條裂縫。

　　“能不能重建整個小區？”2018年9月，伍大明和業委會主任趙濤寫信尋求政府支持。同年12月，武侯區委辦公室在網上留言板回復：如中央花園二期業主都愿意進行改造重建，街道將會同相關部門、企業推動該小區改造重建工作。武侯區街道辦也稱：小區業主同意率95%以上，將規劃危房舊城改造。

　　在伍大明等人的設想中，小區占地面積約20萬平方米，容積率為2.0，如果將容積率增加到3.5（1平方米地建3.5平方米房子），拆40萬平方米舊房，建70萬平方米新房，按照1：1還業主后，開發商還有30萬平方米的新房賣，“除成本稅費外還是有盈利的，這樣才會有企業來投資，業主也不用掏錢。”

　　在業委會和志愿者的召集下，2019年8月小區第一輪業主意愿同意率達到96.7%。在業委會提交重建申請之后，2019年12月26日，時任武侯區委書記批示：同意納入危舊房論證，但是業委會并沒有接納危房鑒定，“有安全隱患，但是談不上?！?020年3月，業委會被告知，因小區屬于商品房，不符合棚戶區改造政策，“如果要重建，只能原地原圖原址重建。就這樣，重建事宜被擱置。”

　　轉機發生在一個月后。2020年4月成都發布了《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護傳承、優化改造和拆舊建新?！斑@個文件一二級土地是可以聯動，包括留改拆，有20%是可以拆的，針對2000年以前的老舊小區?！毙^業委會另一位成員稱，這份文件讓他們看到一線希望，之后又陸續爭取政策。

　　2021年11月，時任武侯區委書記到小區調研時提出自拆自建模式?！皶浱岢?，因為政府未占地，所以需要業主同意率達到100%，政府才能出規劃。那么業委會第一步就是組建拆舊建新小組，動員群眾。”伍大明介紹，從2022年3月21日至5月21日，業主同意率達到99.99%，只有3戶不同意。

　　今年5月25日，業委會形成報告提交給晉陽街道辦及武侯區相關部門。8月21日，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息，整個進程涉及國土、規劃、稅務、城建等部門，需要做詳細的方案向區市等部門匯報?！澳壳耙延虚_發商在對接出方案。”伍大明稱。

　　“區委書記來調研時說，我們這邊是民生工程，容積率不能高，而且要保證大家套內面積不減少?！睒I委會另一名成員表示，如果按照2.5的容積率去建設新房，開發商利潤不大，重建事宜比較難推動。

　　有業主擔憂萬一爛尾了咋辦

　　記者曾多次走訪該小區，發現多位業主雖已簽字同意，但對于重建一事仍有疑慮。

　　“重建期間大家住哪里？建設周期要多長？萬一爛尾了呢？”住戶黃阿姨告訴記者，小區三千多戶，要推倒重來，不是一件小工程，不但需要大量資金投入，還需要有相關部門進行監督?！爱斎?，重建后有電梯，我們也能方便很多?！秉S阿姨住在5樓，由于上了年紀體力下降，每次外出采購米面糧油，都是盡量購買小袋裝的，方便提上樓。

　　十多年前，黃阿姨和丈夫在此購買了一套160多平方米的躍層房屋，“當時是每平方米2800元?！比缃瘢S阿姨和老伴都已退休，雖然孩子在成都，但并沒和他們住在一起。對于小區自拆自建，黃阿姨表示支持，“要是能重建，我用這套大房子換兩套小房子，還能和孩子住在一起。小孩有自己的生活，住一套也不方便，住得近會方便很多?！北M管黃阿姨夫婦同意重建，但他們覺得希望并不是很大。黃阿姨認為，中央花園二期是商品房，并不是農村自建房，拆掉和重建，如果沒有政策支持或政府部門牽頭，很可能無法推進。

　　“光簽字就簽了五年，一直沒進展，搞得我們都沒信心了?！弊艉壬榻B，去年開始簽名時，“業委會提議每平方米業主出4000元。如果100平方米，就是40萬元，這筆錢不是每家人出得起的。不少業主本就有房貸要還，如果再添貸款，肯定難以承受。”

　　記者注意到，在小區公告欄上，小區業委會曾就4000元出資作出改動――對于資金充裕償付能力強的業主，按照1：1.1比例換新房的，每平方米出資4000元；對于希望降低出資額的業主，可以將增加的0.1和地下停車位變現；對于不想出款又希望住新房的業主，可以將部分產權按現價1.5倍轉讓給投資機構獲得建新資金……

　　開小賣部的業主張先生是反對自拆自建的人之一。“他們都是被數字砸昏了頭，看著幾百萬很惹眼，這都是紙面上的?！睆埾壬f，不是他不想提升居住環境，而是這個風險承擔不起。張先生稱，他在小區只有一套住房用于自住，“要拆的話，我們一家人去哪里??？小孩子上學怎么辦？如果附近有一套現房能直接和我換，我肯定換。”張先生認為，自拆自建的風險，必然是自己承擔。

　　專家聲音

　　商品房自拆自建困難重重

　　小區能否按業主預期重建？面臨哪些困難？記者就此咨詢了北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授?！白圆鹱越ù_實屬于全國首例，沒有相關經驗可以借鑒，目前看起來推動工作困難重重。城市更新、舊房改造，本身難度就很大。”趙秀池認為，沒有政府主導、相關政策支持，自籌自建是不可能的。

　　“項目能否實現業主們的目標，還需要與政府相關部門溝通。將項目納入城市更新實施方案中，借鑒目前城市更新的一系列資金稅收補貼等政策優惠，通過土地肥瘦搭配或容積率調整，引入社會力量，通過一些適老項目、停車場、幼兒園等盈利項目增值收益平衡項目資金。”趙秀池認為，目前老舊小區改造基本是依靠容積率政策實現項目資金平衡，而容積率政策又受制于當地城市規劃。在核心區容積率受限情況下，將很難達到預期目標?！疤貏e是在當前情況下，容積率提高也不一定能夠解決問題?！壁w秀池稱。

　　清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚教授認為，從目前業主們反映的情況看，恐怕像這樣上萬人的社區完完整整地推倒重來，至少從現有信息看依據是不足的。

　　尹稚表示，社區完全推倒重建至少有幾個基本前提：第一，只有危房等級比較高、加固成本遠遠超過重建成本，才會選擇拆除；第二，危房如果被認定確實需要拆除，也得找經濟上可行的辦法；第三，這么大規模的改造工程，應當需要經過市級審批。

　　“業主們想不花錢或者少花錢，大概唯一出路是小區的地還有增值空間。這要從城市整體發展來評估，即政府允不允許這塊地提高容積率，除了給居民1:1.1的回遷房之外，如果能夠提升容積率，有更多面積、能夠以更高的價格向市場銷售，那么對于這個項目改造的執行者來講，它還是合算的。”尹稚稱，如果商品房好賣的時候，這種機會是有的。

　　據上游新聞、澎湃新聞、紅星新聞等