3月29日，碧桂園服務(wù)(06098.HK)召開業(yè)績發(fā)布會，年報顯示2022公司營收約為413.7億元，同比增長43.3%，毛利約為102.6億元，同比增長15.7%，凈利潤22.61億元，同比減少48%。

可以看出，受益于前兩年進行大規(guī)模收并購，碧桂園服務(wù)在眾多港股上市物企中，收入增長勢頭依然明顯，但“增收不增利”的后遺癥尚未完全解決。

收并購后遺癥尚未完全解決

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示，“2022年應(yīng)該是公司歷史上最困難的一年。雖然去年的收入和利潤在絕對值上實現(xiàn)了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達成預(yù)期。”

收并購帶來的直接影響是毛利率下降。年報顯示，公司物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2021年末的約30.3%下降4.8個百分點至2022年末的25.5%。碧桂園服務(wù)方面對此解釋稱，毛利率下降主要是由于收并購帶來的無形資產(chǎn)增加，以及若干新收購公司的毛利率偏低，加上公司不斷創(chuàng)新組織管理模式，優(yōu)化部分管理職能人員，調(diào)整至一線業(yè)務(wù)。

碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬表示，“去年公司利潤未達原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達到約28.5億元。”

2022年財報顯示，收并購帶來的商譽及無形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關(guān)系等攤銷達10.8億元。

近年來，在資本推動上，上市物業(yè)掀起收并購狂潮，在管規(guī)模一路突飛猛進，但“增收不增利”的質(zhì)疑是物企繞不開的話題。高溢價收并購過程中，較高的商譽價值是否合理?萬物云總裁朱保全在近日也發(fā)出反思。

2021年，碧桂園斥資72.25億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)94.62%股權(quán)；斥資33億元收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂100%股權(quán)；斥資100億元收購原富力物業(yè)旗下富良環(huán)球100%股權(quán)，從金額來看成為當(dāng)之無愧的物管行業(yè)“并購?fù)酢薄?/p>

2022年3月的業(yè)績發(fā)布會上，黃鵬也表示，“公司進行大規(guī)模收并購的時間已經(jīng)過去。2022年的重點是補短板，會以未具備的業(yè)態(tài)、引進人才、打造產(chǎn)品線、強化優(yōu)勢這些方面去考慮并購，但是僅僅追求規(guī)模、合約疊加的時代已經(jīng)過去了，接下來會重點抓機遇。”

財報顯示，2022年碧桂園服務(wù)仍有進行小規(guī)模的收并購，總收購代價約為10.5億元，其中收購中梁物業(yè)花費約9億元。

據(jù)碧桂園服務(wù)財報披露，截至2022年底，碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)和財信服務(wù)等幾家物業(yè)管理服務(wù)公司，及若干物業(yè)管理項目，因為這些公司項目的利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期。

黃鵬透露，去年總計退出項目的合同管理面積約為0.84億平方米，其中來自嘉寶服務(wù)的有0.42億平方米，過億平方米的管理面積已經(jīng)相當(dāng)于小型物管上市公司的規(guī)模。

推行內(nèi)部組織變革

去年對于物企而言市場波動的影響較大，物企營收增速放緩，盈利能力普遍下滑，韌性、穩(wěn)健、長期主義、高質(zhì)量發(fā)展成為高頻熱點內(nèi)容。

有上市物業(yè)公司高管告訴記者，“2022年由于受疫情影響，購物中心經(jīng)營、酒店出租經(jīng)營等持有型物業(yè)收入減少，以及按國家政策減免房產(chǎn)租金，導(dǎo)致除了住宅物業(yè)相對穩(wěn)定以外，商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)，都出現(xiàn)運營成本上漲的情況，尤其商場和寫字樓都存在空置率增高的情況。”

對于未來，李長江表示，碧桂園服務(wù)內(nèi)部已開始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內(nèi)卷的存在，讓目標(biāo)更明確、授權(quán)更徹底、執(zhí)行“業(yè)績?yōu)榇蟆钡目己艘蟾鼒詻Q，把服務(wù)與經(jīng)營放在集團最靠前的位置，“極其看好碧桂園服務(wù)的2023年。”

從具體業(yè)務(wù)板塊來看，2022年，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為228.5億元，同比增長約65.7%；社區(qū)增值服務(wù)方面，2022年公司實現(xiàn)收入約為40.2億元，同比增長約20.7%；城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)該項收入約為48.4億元，覆蓋超過150個城市。同時，公司商業(yè)運營管理業(yè)務(wù)分部實現(xiàn)總收入約為12.9億元，同比增長約96.5%。

隨著住宅市場增量面積增速放緩，物業(yè)企業(yè)來自關(guān)聯(lián)方交付的在管面積占比在持續(xù)減少，碧桂園服務(wù)后期靠什么維持利潤和增長？

碧桂園服務(wù)集團首席市場官汪英武表示，過去幾年，特別是在2022年，碧桂園服務(wù)采取了全域覆蓋下的“一體兩翼”的市場策略，聚焦存量市場的開拓，來應(yīng)對地產(chǎn)帶來的振蕩影響，具體措施有三個方面：一是通過下沉網(wǎng)絡(luò)深耕三四五線城市，來實現(xiàn)低價寬域做寬產(chǎn)品的競爭策略；二是通過社區(qū)換新計劃來深挖一二線市場的存量市場和公建服務(wù)；三是通過城市服務(wù)的城市共生計劃來打開TO G和TO B的城市公共類服務(wù)的服務(wù)市場。

通過上述的舉措，2022年新增外拓項目中存量項目的數(shù)量占比達到80.56%，非住業(yè)態(tài)的項目占比達到64.82%，整個外拓保持連續(xù)的增長。

2023年碧桂園服務(wù)的業(yè)績表現(xiàn)將如何？

黃鵬表示，今年在收入和利潤方面會謹(jǐn)慎一些，因為消除了一些不利因素，還有各業(yè)務(wù)的成長驅(qū)動，希望實現(xiàn)雙位數(shù)以上的增長。具體團隊會追求更高的目標(biāo)。

此外，黃鵬認(rèn)為，“今年毛利率會有回升。而增長的驅(qū)動引擎，首先是通過組織變革之后的深耕戰(zhàn)略，新舊兩種模式下的拓展驅(qū)動，無論在城服還是多業(yè)態(tài)的拓展，應(yīng)該還是一個長足的驅(qū)動，通過深厚的產(chǎn)品力和運營能力，多業(yè)態(tài)全生命周期的管理。科技智能化也會繼續(xù)降本，形成一定的市場化的能力，但是相對規(guī)模還小。”